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マンション民泊が問題視されている？ 管理組合の対応は？
1. セキュリティ問題や生活環境の改善を見直した民泊新法の施行
2018年6月15日、住宅宿泊事業法いわゆる民泊新法が施行されました。これは民泊を規制する初の法律となりますが、そもそも民泊とは、個人宅の一部やマンションなどの空き室を宿泊用として有料で提供する事業です。国内外の観光客の増加に対する、ホテルなどの宿泊施設不足を補うものとして注目されてきました。
近年では、空き家を活用した手軽な副業の場やマンションの空き室を利用する新ビジネスの場として、民泊は都市部を中心に大きな広がりを見せています。一方、気付いたら住んでいるマンションの1室が民泊となっていて、宿泊客が夜中に騒いだりゴミを放置するなどして、住民との間でのトラブルも起きています。このような問題が続けば、セキュリティや生活環境に良くない影響があるのはもちろん、マンション全体の資産価値の低下にもつながります。
本来、宿泊料を得て営業を行うには旅館業法による許可が必要です。しかし、民泊については違反者、いわゆる「ヤミ民泊」に対しては、同法による取り締まりや罰則などでは十分な抑止力となり得ていませんでした。そこで、このような民泊の現状を適正化させるために整備されたのが住宅宿泊事業法（民泊新法）です。この施行日以降、日本国内で民泊を行うには、旅館業法の許可あるいは特区民泊の認定を受けるか、住宅宿泊事業法による届け出を行うことが必要となりました。
近年では、空き家を活用した手軽な副業の場やマンションの空き室を利用する新ビジネスの場として、民泊は都市部を中心に大きな広がりを見せています。一方、気付いたら住んでいるマンションの1室が民泊となっていて、宿泊客が夜中に騒いだりゴミを放置するなどして、住民との間でのトラブルも起きています。このような問題が続けば、セキュリティや生活環境に良くない影響があるのはもちろん、マンション全体の資産価値の低下にもつながります。
本来、宿泊料を得て営業を行うには旅館業法による許可が必要です。しかし、民泊については違反者、いわゆる「ヤミ民泊」に対しては、同法による取り締まりや罰則などでは十分な抑止力となり得ていませんでした。そこで、このような民泊の現状を適正化させるために整備されたのが住宅宿泊事業法（民泊新法）です。この施行日以降、日本国内で民泊を行うには、旅館業法の許可あるいは特区民泊の認定を受けるか、住宅宿泊事業法による届け出を行うことが必要となりました。
2. 民泊新法によるマンション民泊の行方は明るい？
マスコミなどでは、この新法の施行を実質的な「民泊解禁」としています。マンション住民としては、自分たちのマンションでも民泊ビジネスが行われるのか気になるところです。これについては、管理組合の理事などをされている方ならご存知かと思いますが、分譲マンションの場合、マンション民泊を行うには、民泊新法による届け出の前にクリアするべきひとつのハードルがあります。それは管理規約です。
同新法では、分譲マンションで民泊を行うための届け出に際して管理規約等で住宅宿泊事業（民泊）が禁止されていないことが要件となっているのです。この届け出の受付は同新法施行に先立つ3月15日からスタートしましたが、この日までに管理規約で民泊が明確に禁止されていなければ、実質上民泊OKとなります。そのため、それまでに全国の多くのマンションで管理規約の改正が行われました。
その結果、マンション管理業協会の調査によると2018年2月の時点で、アンケートに回答した約8万7000件の管理組合のうち、80.5％が民泊を禁止する方針であることが分かりました。他方、民泊容認の意向を示したのはわずか0.3％でした。
同新法では、分譲マンションで民泊を行うための届け出に際して管理規約等で住宅宿泊事業（民泊）が禁止されていないことが要件となっているのです。この届け出の受付は同新法施行に先立つ3月15日からスタートしましたが、この日までに管理規約で民泊が明確に禁止されていなければ、実質上民泊OKとなります。そのため、それまでに全国の多くのマンションで管理規約の改正が行われました。
その結果、マンション管理業協会の調査によると2018年2月の時点で、アンケートに回答した約8万7000件の管理組合のうち、80.5％が民泊を禁止する方針であることが分かりました。他方、民泊容認の意向を示したのはわずか0.3％でした。
3. マンション民泊をめぐる問題には早期対処を
このことから、ほとんどの分譲マンションが民泊を禁止していることになりますが、トラブルを未然に防ぎたいということでしょう。それは、マンションの良好な生活環境と資産価値を守ろうとする意識の表れとも言えます。
自分が住んでいる、またはこれから購入しようとしているマンションで、民泊が容認されているのかどうかは管理規約を確認すれば分かります。逆に言えば、規約で禁止されているマンションで民泊が行われていれば、それは「ヤミ民泊（違法民泊）」と言えます。民泊新法以前から「ヤミ民泊」を行う業者は一定数あり、そのような業者は法整備がされてもきちんと届け出をしないだろうとも言われていました。
また、例え民泊容認のマンションでも、騒音やゴミの放置・共用部を汚すなどのトラブルがあって良いわけではありません。もし、自分の住むマンションでこのような問題がある場合は、管理組合を通して民泊業者に改善を求めていきましょう。
違法民泊を含めマンション民泊に関する問題に気付いたら、生活環境と資産価値を守るためにも早めに対処することが大切です。民泊新法に加え、多くの自治体では民泊に関する独自のルールや条例を設けています。トラブルの内容によっては、保健所などにも相談できますが、国による民泊のポータルサイトで相談窓口の一覧を見ることもできます。
⇒民泊制度ポータルサイト
生活環境や資産価値は一度低下すると戻すのは非常にむずかしいものです。
今後、人口減少による空き家増加などの影響で、管理費や修繕積立金の徴収ができず管理不全に陥ることも懸念されています。
そこで管理組合が民泊を上手に活用することによりそれらの問題を解決することができるかもしれません。
今後、マンション民泊がどのように影響するか、住民と管理組合が行政と連携しながら見守っていく必要があります。
自分が住んでいる、またはこれから購入しようとしているマンションで、民泊が容認されているのかどうかは管理規約を確認すれば分かります。逆に言えば、規約で禁止されているマンションで民泊が行われていれば、それは「ヤミ民泊（違法民泊）」と言えます。民泊新法以前から「ヤミ民泊」を行う業者は一定数あり、そのような業者は法整備がされてもきちんと届け出をしないだろうとも言われていました。
また、例え民泊容認のマンションでも、騒音やゴミの放置・共用部を汚すなどのトラブルがあって良いわけではありません。もし、自分の住むマンションでこのような問題がある場合は、管理組合を通して民泊業者に改善を求めていきましょう。
違法民泊を含めマンション民泊に関する問題に気付いたら、生活環境と資産価値を守るためにも早めに対処することが大切です。民泊新法に加え、多くの自治体では民泊に関する独自のルールや条例を設けています。トラブルの内容によっては、保健所などにも相談できますが、国による民泊のポータルサイトで相談窓口の一覧を見ることもできます。
⇒民泊制度ポータルサイト
生活環境や資産価値は一度低下すると戻すのは非常にむずかしいものです。
今後、人口減少による空き家増加などの影響で、管理費や修繕積立金の徴収ができず管理不全に陥ることも懸念されています。
そこで管理組合が民泊を上手に活用することによりそれらの問題を解決することができるかもしれません。
今後、マンション民泊がどのように影響するか、住民と管理組合が行政と連携しながら見守っていく必要があります。
《この記事のライター》
舘林 匠
北海道出身 飛行機の整備士を目指し、日本航空学園千歳校を卒業後なぜか建築の道へ。
一級建築施工管理技士、一級土木施工管理技士、宅建士をはじめ25の資格を有し、
バイク、ダイビンクﾞ、DIY、料理など多趣味でちょっと飽きやすい性格。
最近はドローンにはまりプライベート機を3機保有している。
KENSO Magazine編集長 兼 ライター
（2018年10月15日記事更新）
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