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今回の現場訪問は、当社で初めて管理組合様と電子契約を行った若葉台第一住宅です。若葉台第一住宅団地は埼玉県坂戸市東部にあり、鶴ヶ島市と接しています。
面積は8.85ヘクタールで、建物は5階建て23棟、8階建て3棟、14階建て3棟、テラスハウス5棟、管理棟1棟の計35棟で構成され、889世帯の規模の大型団地型マンションとなっています。団地内だけでなく近隣に公園が多く緑豊かな団地です。第4回目の大規模修繕工事(内2・3回目は建装工業で実施)は、約1年に渡る工期となります。
建装工業がどの様な点に留意して工事を行っているかレポートします。

目次
1. 工事現場の概要
2. 今回の工事の経緯・特徴を教えてください。
3. 今回の工事で苦労している点を教えてください。
4. 今回の工事で工夫している点を教えてください。
5. 工事竣工までの意気込みをお聞かせください。

今回の工事業者選定は、設計監理方式による入札及びプレゼンテーションによる選定と伺っています。当社は、前々回及び前回の大規模修繕工事を担当致しましたので、前回の大規模修繕工事の状況・定期点検・アフター対応・現在の建物の状況・今回工事の進め方及び施工の留意点等を分かり易くお伝えし、ご採用を頂きました。契約においては、電子契約の内容を丁寧にご説明して、電子契約にてご契約を頂きました。
担当する現場職員は8名で、内訳は工事社員6名、事務員2名で工事現場運営をしています。

大規模修繕工事は4回目となります。施工前にアスベストの含有調査を棟・施工部位毎に行い、調査の結果、棟・施工部位により含有の有無が分かれました。塗装膜・下地補修材にアスベストが含有している棟に対しては、居住者様にしっかりとアナウンスを行い、アスベストが飛散しない方法で工事を行っています。また、アスベスト関連の廃棄物については、法に則り適正に処理しています。

また、今回の工事では塗装膜の全体剥離は有りません。塗装膜の脆弱部分の部分剥離を、超音波剥離機を用いて行っています。剥離した天井・外壁には、今まで塗り重ねた塗装膜・下地補修材の段差が3mm程度ありますので左官補修を行って、段差を解消して仕上げます。

その後、一般の高圧洗浄[15MPa(メガパスカル)]より圧力を2倍高くした[30MPa(メガパスカル)]の温水による高圧洗浄を行っています。下地調整材は菊水化学工業のBR-ADを全面塗布して工事を進めます。BR-AD工法の特徴は、接着強度の増強と中性化の抑制です。下塗り材に中性化抑制の効果を付与することにより鉄筋等の腐食を減少させ、建物の長寿命化につながると考えています。

バルコニーなどの鋼製手摺は、コンクリートと接する根元から腐食している部分が点在しておりました。今回工事では、下写真の通り、根元のコンクリートに埋め込まれている柱まで切除し、溶接を行ってからグラウト材で補強しています。

屋上は棟によって仕様が異なりますが、半数以上の棟が平板ブロック仕上げとなっています。今回の工事では、耐久性に優れ期待耐用年数も17年以上とされている外断熱アスファルト熱工法が採用されています。
外断熱アスファルト熱工法のメリットは、信用性が高く水密性・耐久性に優れ、最上階室内の結露の発生を防ぎ冷暖房効率も良くなるとされております。建物の耐久性の向上にもなることから、高経年マンションに適した仕様と考えています。

管理組合様とのお約束で、工事終盤の足場解体前検査を管理組合の理事会・修繕委員会の方々と一緒に足場に上がり、設計監理者様と共に検査を行って頂きます。各棟で足場解体前検査日が決まっていますので、それまでに社内検査を行い、指摘事項の是正を含め完了していなければなりません。そのため、作業員の手配等に留意しながら施工対応を行っています。前述致しました、躯体改修工事の内、塗装膜の部分剥離を超音波剥離機にて行っていますが、専門的な工種のため、作業員の確保に苦労しています。塗膜剥離が必要な部分を見極めるために、打診棒による打診検査を早く着手することと、調査数量が瞬時に集計できる様に自社で開発したiplot（アイプロット）を用い対応しています。剥離した天井・外壁の段差補修については、施工前に見本施工を行い、作業手順の確認及び段差が解消できる品質を確認して進めています。

アスベストが含有されている棟の施工では、躯体補修の施工手順・要領に注意して行っています。補修面の湿潤養生・HEPAフィルター付きのドリルで穿孔等を行い、粉塵濃度測定を施工前・施工中・施工後と行い、空気中に浮遊するアスベストの飛散量を測定及び記録を行っています。

管理組合様との定例打合せには、理事会・修繕員会の方がほぼ全員出席頂き、30名程度になります。写真だけでは説明しづらい工法・場所等は、動画を作成して施工状況をご説明する様にしています。下の写真をクリックすると、11月に管理組合様にご説明した屋上防水の施工動画が視聴できます。

【11月:屋上防水のご説明動画】

【12月:各種工事のご説明動画】

また、竣工時には工事完成図書を作成して、お引き渡しを行います。工事完成図書の工事写真記録は完成までに約5万枚程度の写真撮影・記録を行うことになります。下カレンダーの通り4週6閉所で現場運営を行っていますので、事務作業効率を高めなければなりません。写真撮影を行うと同時に、工事写真台帳が作成できるアプリケーションKENSO-PBを用いて、作業員が撮影、工事係員が編集を行い、効率的にかつ漏れがないように工事担当者全員で確認しながら工事を進めています。

若葉台第一住宅管理組合様のホームページに本大規模修繕工事の情報として、工事説明会前より配信しました『①工事中の注意事項やお願い事項など。視聴時間約15分。②現場代理人の工事内容の話。視聴時間約50分。』の動画を掲載して頂いています。
長年お住まいになられている管理組合様にとっては複数回の大規模修繕工事を経験しており、当社の施工も経験して頂いています。しかし私は、若葉台第一住宅管理組合の工事は初めてになりますので、しっかりと工事情報をご案内し、誠実に工事を行い、完成までご対応します。
1年に渡る工事期間で、現在7カ月が経過し、約65%の出来高となりました。工事は、35棟の内お引き渡し済みの棟も御座います。既にお引き渡し済みの棟と同様に、安全・品質においてお客様からご満足頂ける工事を、ご指定の工期内に完了させる所存です。
そして、お客様から“今回も建装工業に頼んで良かった”と思って頂けるように頑張ります！

■あわせてお読みください。
・のぞいてみよう！施工中現場紹介 〜第4回 北海道札幌市編
・のぞいてみよう！工事現場紹介 〜江戸川台小田急ハイツ大規模修繕工事〜
・のぞいてみよう！施工中現場紹介 〜シャルマンコーポ大宮七里第3回大規模修繕工事〜
・のぞいてみよう！工事現場紹介 〜リバーサイドタウン木場南スカイハイツ第3回大規模工事〜

■この記事のライター
吉田 秀樹
建装工業株式会社　MR業務推進部長
愛知県出身　職能能力開発総合大学校(当時：相模原市)卒業
マンション管理士・一級建築施工管理技士・マンション維持修繕技術者を有し、大規模修繕工事の営業に従事した経験者
※建装工業株式会社公式HPはこちら

（2024年3月11日新規掲載）
＊本記事は掲載時の内容であり、現在とは内容が異なる場合ありますので予めご了承下さい。