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マンション管理会社はどう選ぶ？ その見きわめポイントは？
1. 分譲マンションの管理の主体はあくまで住民
分譲マンションは区分所有者である住民全体のものです。
したがって、その管理の主体は住民の集まりである管理組合になりますが、マンションの管理業務は専門性が高く、実際には、ほとんどの業務をマンション管理会社に委託しているマンションも多くあります。
そのため、マンションが良好な状態で維持管理されているか、また管理費が妥当なのかはどこの管理会社を選ぶかによって左右されます。
また、できるだけ抑えた費用で質の高い管理を希望する管理組合（住民）と、収益のためにマンション管理を業とする管理会社とでは、利害が一致しないケースも起こり得ます。
したがって、管理会社にすべて委ねてしまうのではなく、管理組合があくまで主導権を持ち管理をするという意識が大切です。
そのためには、信頼できる会社に管理を委託する必要がありますが、そうした管理会社を選ぶためのポイントについてお話ししましょう。
したがって、その管理の主体は住民の集まりである管理組合になりますが、マンションの管理業務は専門性が高く、実際には、ほとんどの業務をマンション管理会社に委託しているマンションも多くあります。
そのため、マンションが良好な状態で維持管理されているか、また管理費が妥当なのかはどこの管理会社を選ぶかによって左右されます。
また、できるだけ抑えた費用で質の高い管理を希望する管理組合（住民）と、収益のためにマンション管理を業とする管理会社とでは、利害が一致しないケースも起こり得ます。
したがって、管理会社にすべて委ねてしまうのではなく、管理組合があくまで主導権を持ち管理をするという意識が大切です。
そのためには、信頼できる会社に管理を委託する必要がありますが、そうした管理会社を選ぶためのポイントについてお話ししましょう。
2. 現行のマンション管理会社に満足できないときは
分譲マンションでは、建築中や分譲時に分譲会社が管理会社をあらかじめ選定していることが一般的です。
こうした管理会社は、マンションを建設したゼネコンや分譲した会社の系列会社もしくは関連会社であることが多く、新築時から管理会社を変えたことがないマンションも少なくないようです。
現行の管理会社の管理内容や管理委託費に疑問や不満がある場合は、管理会社に説明や改善を求めることになります。その際には、現在の契約内容や委託料が適切かどうか、第三者的な立場にあるマンション管理士などに相談することをおすすめします。
その上で、現行の管理会社から納得いく改善案が得られなければ、管理会社の変更を検討しましょう。
こうした管理会社は、マンションを建設したゼネコンや分譲した会社の系列会社もしくは関連会社であることが多く、新築時から管理会社を変えたことがないマンションも少なくないようです。
現行の管理会社の管理内容や管理委託費に疑問や不満がある場合は、管理会社に説明や改善を求めることになります。その際には、現在の契約内容や委託料が適切かどうか、第三者的な立場にあるマンション管理士などに相談することをおすすめします。
その上で、現行の管理会社から納得いく改善案が得られなければ、管理会社の変更を検討しましょう。
3. 信頼できる管理会社選びのポイント
管理会社を変更することにしたら、通常はインターネットなどで情報を収集し、何社か候補となる会社を選び、絞り込むという流れになります。信頼できるマンション管理会社を選ぶためには、次のポイントを参考にしてください。
・登録業者かどうか
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、マンション管理組合からの管理業を受託する業者は国土交通省のマンション管理業者の登録簿への登録が定められています。業務委託しようとしている管理会社が登録業者でなければ、コンプライアンス意識が低いと考えられ、万一経営破綻した場合の保証もありません。登録業者であるかどうかは、国土交通省による「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で調べることができます。
・管理実績を確認する
委託契約しようとしている管理会社の管理の実績や状況について詳しく知ることが大切です。
委託候補の管理会社が管理を受託している物件を実際に見学し、管理の状態を確認しましょう。管理会社のフロント担当者や管理員の勤務期間も確認ポイントになります。
こうしたスタッフの入れ替わりが激しい場合には、何らかの問題があるかもしれません。もし見学先の管理組合の方に、管理の様子などについてお話を伺えるのであれば、大変参考になりますね。
・問い合わせへの対応
生活の場であるマンションでは、断水やエレベーターの故障といった緊急トラブルが起きることがあります。管理会社には、緊急時に迅速に駆けつけ対応してくれることが望まれます。
契約前の段階で、管理組合からの問い合わせへの対応が遅く、丁寧でない会社では緊急時の対応にも不安が残ります。
・管理委託費に関する説明が明瞭か
管理委託をするにあたって最も気になるのが費用です。
管理会社からの見積もりを見て検討する場合、管理委託費の総額よりも内訳が大切になります。委託内容に含まれる業務の種類、またその内訳ごとに料金が明示されているか確認し、不明な点については問い合わせましょう。
・契約の条件をチェック
業務委託の内容と範囲、契約金額などについて合意できれば、正式な契約に進みますが、その前に契約書の内容を細部までよく確認しましょう。特に次の3つの条件が明示されているか注意してください。
１．管理業務においての免責事項や賠償責任の範囲
→どこまでのことが契約に含まれていて、どこからが含まれていないのかは必ず確認しましょう。
２．委託費の金額と内容
→契約書ですので、何にいくらかかる契約であるのか明示されていなければなりません。
３．契約の解除や更新の方法・条件
→引き続き契約を続けたい管理会社であれば、契約の更新がかならず出てきます。そのために何か条件があるのか、また、残念ながら契約解除したいという結果になったときに、どのように解除すればいいのかは、契約を結ぶ段階で既に把握しておく必要があります。
マンションの管理状態は、住み心地はもちろん、資産価値にも影響します。信頼できる管理会社選びのために、この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
・登録業者かどうか
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、マンション管理組合からの管理業を受託する業者は国土交通省のマンション管理業者の登録簿への登録が定められています。業務委託しようとしている管理会社が登録業者でなければ、コンプライアンス意識が低いと考えられ、万一経営破綻した場合の保証もありません。登録業者であるかどうかは、国土交通省による「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で調べることができます。
・管理実績を確認する
委託契約しようとしている管理会社の管理の実績や状況について詳しく知ることが大切です。
委託候補の管理会社が管理を受託している物件を実際に見学し、管理の状態を確認しましょう。管理会社のフロント担当者や管理員の勤務期間も確認ポイントになります。
こうしたスタッフの入れ替わりが激しい場合には、何らかの問題があるかもしれません。もし見学先の管理組合の方に、管理の様子などについてお話を伺えるのであれば、大変参考になりますね。
・問い合わせへの対応
生活の場であるマンションでは、断水やエレベーターの故障といった緊急トラブルが起きることがあります。管理会社には、緊急時に迅速に駆けつけ対応してくれることが望まれます。
契約前の段階で、管理組合からの問い合わせへの対応が遅く、丁寧でない会社では緊急時の対応にも不安が残ります。
・管理委託費に関する説明が明瞭か
管理委託をするにあたって最も気になるのが費用です。
管理会社からの見積もりを見て検討する場合、管理委託費の総額よりも内訳が大切になります。委託内容に含まれる業務の種類、またその内訳ごとに料金が明示されているか確認し、不明な点については問い合わせましょう。
・契約の条件をチェック
業務委託の内容と範囲、契約金額などについて合意できれば、正式な契約に進みますが、その前に契約書の内容を細部までよく確認しましょう。特に次の3つの条件が明示されているか注意してください。
１．管理業務においての免責事項や賠償責任の範囲
→どこまでのことが契約に含まれていて、どこからが含まれていないのかは必ず確認しましょう。
２．委託費の金額と内容
→契約書ですので、何にいくらかかる契約であるのか明示されていなければなりません。
３．契約の解除や更新の方法・条件
→引き続き契約を続けたい管理会社であれば、契約の更新がかならず出てきます。そのために何か条件があるのか、また、残念ながら契約解除したいという結果になったときに、どのように解除すればいいのかは、契約を結ぶ段階で既に把握しておく必要があります。
マンションの管理状態は、住み心地はもちろん、資産価値にも影響します。信頼できる管理会社選びのために、この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
【出典元】
国土交通省 マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年十二月八日法律第百四十九号）
国土交通省関東地方整備局 不動産業「マンション管理業・管理業務主任者について」
《この記事のライター》
大塚 麻里絵
埼玉県出身 東京理科大学理工学部建築学科卒業
一級建築施工管理技士を有し、大規模修繕工事現場にも従事した経験のある女性技術者・ライター
（2019年9月2日記事更新）
国土交通省 マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年十二月八日法律第百四十九号）
国土交通省関東地方整備局 不動産業「マンション管理業・管理業務主任者について」
《この記事のライター》
大塚 麻里絵
埼玉県出身 東京理科大学理工学部建築学科卒業
一級建築施工管理技士を有し、大規模修繕工事現場にも従事した経験のある女性技術者・ライター
（2019年9月2日記事更新）
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