マンション大規模修繕の業者選定方法とは？相見積もりを読み解くポイント|KENSOマガジン

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マンション大規模修繕の業者選定方法とは？相見積もりを読み解くポイント

目次
1. 大規模修繕の相見積もりはどう検討する？
2. そもそも相見積とは？また、そのメリットは？
3. 大規模修繕コンサルタントの力を借りる
4. 重要になる工事業者の面接
5. 力を合わせ自分たちで取り組む

1. 大規模修繕の相見積もりはどう検討する？

マンションの大規模修繕を行うには、当然ながら依頼する業者を選ぶ必要があります。分譲マンションの場合、施工業者の選定は管理組合の重要な仕事のひとつですが、事前に複数の業者から「相見積り」を取るのが一般的です。それは効率よい工事のためですが、安易に最も安い業者を選べばよいというものではありません。費用に加え、工事の内容や工期など総合的に判断することが大切です。
とは言え、建築関係者でなければ、見積りの内容を見きわめるのはむずかしいものです。大規模修繕工事の見積もり内容は、マンションによって、また同じマンションでも何回目の修繕工事かによって異なりますが、共通して参考にできる業者選びのポイントをお教えします。

2. そもそも相見積とは？また、そのメリットは？

まずは、相見積もりを取ることの意味を確認しておきましょう。相見積もりとは、ある商品やサービスを購入するにあたり、複数の業者に見積もり作成を依頼することです。
見積もりを依頼する各社には「相見積もりであること」を伝えておけば、競争原理が働くので、コストを抑えることができたり、工事の質の向上や追加サービスなどの期待もできます。各社の見積もり金額や内容を比較検討して、自分たちのマンションの条件や希望に最も見合う業者のプランを選ぶとよいでしょう。

これが相見積もりを取ることのメリットですが、このメリットを活かすには、各社の見積もり内容を精査する必要があります。とは言うものの、マンションの大規模修繕は専門性の高い工事ですから、建築の専門家の集まりではない管理組合にとって、その内容を読み解くのは容易なことではないでしょう。

3. 大規模修繕コンサルタントの力を借りる

そこで、選択肢のひとつとしてマンション大規模修繕のコンサルタントに依頼する方法があります。専門知識のあるコンサルタントの力を借りることで、各社の見積もり金額について、それが内容に見合った妥当なものか精査することができ、施工業者を選定する作業もスムーズになります。こうしたコンサルティング業務を請け負うのは一級建築士事務所や管理会社などが多いのですが、近年は大規模修繕のコンサルティングを専門に行う会社も増えています。
信頼できるコンサルタントに依頼することが重要ですが、そのためには、施工業者の選定と同様、複数のコンサルティング会社から説明を聞くなどして決めましょう。その場合、次のようなことがチェックポイントになります。

・大規模修繕のコンサルティング実績が豊富で、リピート案件が多い
・一級建築士などの有資格者が主要業務を行う
・管理組合の運営に詳しい
・素人にも説明が分かりやすい

4. 重要になる工事業者の面接

また、通常、施工業者の選定はマンション住民の合意も必要になります。
コンサルタントに依頼したとしても、見積もりという書類上の情報を検討するだけでは十分とは言えません。そこで重要となるのが、各業者との面接です。見積もり内容についての疑問に加え、スムーズに工事を進めるための要望を率直に伝え、それに対する返答が誠意あるものかどうかが、施工業者を決める大きなポイントになります。
そのため、この面接には先方の営業担当者だけでなく、実際に工事を依頼した場合に現場の監督責任者となる工事管理者に必ず同席してもらいましょう。
大規模修繕工事の現場はマンション住民の生活の場であり、多くの下請け業者も出入りします。工事に対する住民のクレームや要望の窓口であり、下請け業者をまとめる立場でもある、監督責任者は修繕工事のキーパーソンと言えるからです。そうしたことへの対応姿勢もこの業者面接ではチェックしたいものです。加えて、以下のようなポイントも確認しましょう。

・これまでのマンション大規模修繕の実績
・どのように工事を進めるのか、具体的な工程
・大規模な業者であれば、修繕を専門に行う独立した部署があるのか
・工事完了後のアフターメンテナンスにどう対応するのか

5. 力を合わせ自分たちで取り組む

一般的なマンションの特徴として、様々な職業の方が暮らしています。
なかには建設関係の仕事をされていたり、お役所などで発注業務を担当されていたり。
専門的知識と経験を持つ居住者の力を合わせることで管理会社や設計コンサルタント等の力を借りなくてもマンションの運営や大規模修繕工事まで自主的に行っているマンションも存在しています。
メリットとしてはコンサルタント等の費用軽減効果の他に、業者任せにしない土壌が醸成されている場合が多いので、不要な工事は行わず、修繕時期について劣化の状況や資金状況を考えて実施時期を延期するなど柔軟に対応が行われるケースがあります。
デメリットとしては普段お仕事をしていながら組合の活動をサポートしなければいけないケースもあり、個人にかかる負担が増すことです。
理事や専門委員に報酬を支払っているケースもあるようです。

最適なパートナー選びが大規模修繕成功への第一歩です。以上を参考に、十分な検討をするようにしてください。

《この記事のライター》
大塚麻里絵
埼玉県出身　東京理科大学理工学部建築学科卒業
一級建築施工管理技士を有し、大規模修繕工事現場にも従事した経験のある女性技術者・ライター

（2019年3月1日記事更新）