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マンション管理費等の滞納問題 マンション管理組合は早めの取り組みを
分譲マンション購入後、毎月支払う必要がある管理費や修繕積立金は、マンションにおける快適な暮らしと資産価値を維持するために、区分所有者全員が公平に負担すべきものです。しかし、実際にはこれらの支払いを滞納している人が多く、国土交通省が行った「平成30年度マンション総合調査結果」によると、全国のマンションのうち管理費や修繕積立金を3ヵ月以上滞納している住戸があるマンション管理組合は24.8％あり、築年数が古いマンションの方がその割合が高くなる傾向があることがわかりました。
こういった滞納の問題は長期化するほど問題が大きくなります。そのため、いったん管理費や修繕積立金の滞納が発生したら、管理の主体であるマンション管理組合は、できるだけ早期に対応することが何よりも大切です。今回は管理費や修繕積立金の滞納問題の特徴と早期に解決するための取り組みについて説明します。
目次
1. 滞納は長期化するほど困った事態に
2. 管理費や修繕積立金の滞納に早めの対応をするために
3. もし、管理費や修繕積立金の滞納が起きたら
こういった滞納の問題は長期化するほど問題が大きくなります。そのため、いったん管理費や修繕積立金の滞納が発生したら、管理の主体であるマンション管理組合は、できるだけ早期に対応することが何よりも大切です。今回は管理費や修繕積立金の滞納問題の特徴と早期に解決するための取り組みについて説明します。
目次
1. 滞納は長期化するほど困った事態に
2. 管理費や修繕積立金の滞納に早めの対応をするために
3. もし、管理費や修繕積立金の滞納が起きたら
1.滞納は長期化するほど困った事態に
マンションの管理費や修繕積立金の滞納があった場合、「うっかり払い忘れていた」、「収入が減って支払いが困難になった」など、理由は様々でしょう。しかし、滞納が長引くと、次のような問題につながります。
＜管理費や修繕積立金の滞納の長期化による問題＞
・支払い金額が高額になり、支払いが困難になる。
・滞納金が高額になり、マンション管理や大規模修繕工事の予算に悪影響を及ぼす。
例）マンション管理や大規模修繕工事の予算が削減され、住環境の劣化や資産価値の低下を招く。
・本来の支払時期から5年以内で支払義務が消滅し、時効延長の手続きをしなければ請求する権利がなくなる。
このように管理費や修繕積立金の滞納は、長期化するほど問題が大きくなるので、やはり早期対応が大切です。
＜管理費や修繕積立金の滞納の長期化による問題＞
・支払い金額が高額になり、支払いが困難になる。
・滞納金が高額になり、マンション管理や大規模修繕工事の予算に悪影響を及ぼす。
例）マンション管理や大規模修繕工事の予算が削減され、住環境の劣化や資産価値の低下を招く。
・本来の支払時期から5年以内で支払義務が消滅し、時効延長の手続きをしなければ請求する権利がなくなる。
このように管理費や修繕積立金の滞納は、長期化するほど問題が大きくなるので、やはり早期対応が大切です。
2.管理費や修繕積立金の滞納に早めの対応をするために
管理費や修繕積立金の徴収は管理会社に委託されているのが一般的です。仮に滞納が発生すれば、管理会社は、電話や手紙、面会などによる督促を行いますが、法律上、これ以上の業務は行えません。そのため、管理会社が督促しても支払いに応じてもらえない場合は、マンション管理組合で対応することになります。したがって、早い段階から滞納の実態を把握しておくことが大切です。具体的には定期的に管理会社から支払状況について報告をもらうことをルール化しておくとよいでしょう。
さらに、区分所有者全員に管理費や修繕積立金の重要性について広報紙等で充分に周知することも大切です。加えて、マンション管理組合は、滞納の抑止力を高める目的で、管理規約に管理費や修繕積立金の滞納があった場合は、損害遅延金を別途請求する旨の規定を設けることも可能です。
さらに、区分所有者全員に管理費や修繕積立金の重要性について広報紙等で充分に周知することも大切です。加えて、マンション管理組合は、滞納の抑止力を高める目的で、管理規約に管理費や修繕積立金の滞納があった場合は、損害遅延金を別途請求する旨の規定を設けることも可能です。
3.もし、管理費や修繕積立金の滞納が起きたら
管理費や修繕積立金の滞納が発生し、管理会社が督促しても支払いに応じない場合、マンション管理組合は、次のような手順で対処することになります。
＜滞納問題の対処手順＞
1）督促から3カ月以降は、マンション管理組合理事会が支払請求を行う。マンション管理組合理事と滞納者で、滞納の理由や支払う意思の有無、支払い方法（例えば、一回での支払いが困難なら分割による支払い計画とするなど）について話し合う。
2）滞納者に支払う意思がない場合、マンション管理組合の名前で支払催告書を内容証明郵便で発送する。文書は管理会社に作成してもらってもよい（切手代が必要）。
3）2）でも支払いに応じなければ、弁護士の名前で支払催告書を内容証明郵便で発送する。この段階で回収できることが多いが、回収できない場合は弁護士による支払い交渉を行うこともある（内容証明の作成、交渉について弁護士費用が発生）。
4）3）で解決しない場合、簡易裁判所に支払督促の申立書を提出する。申立書は弁護士に依頼しなくてもマンション管理組合でも作成でき、簡易裁判所による審査に通れば、裁判所の書記官から滞納者に「支払い督促」が発布されるが、滞納者から異議があれば訴訟に移行しないと進展しない（印紙代が必要）。
5）滞納額が60万円以下なら少額訴訟が有効。訴状は弁護士に依頼しなくても作成でき、1日で結審するが、控訴や不服申し立てはできない（印紙代が必要）。
6）滞納額が60万円以上、支払い督促や少額訴訟で異議が出た場合などは通常訴訟を行う（印紙代と弁護士費用が必要）。
このように滞納問題は、訴訟まで発展する可能性もあります。滞納金の回収にかかる費用は最終的には滞納者に請求することができますが、対応が長引くと滞納額も増えて、回収の難易度が高くなります。管理規約によっては、訴訟をするには、組合員による決議が必要な場合もあるでしょう。滞納問題の手続きを迅速に行うために、理事会による訴訟提起の手続き、管理組合が負担することになる一切の弁護士費用（違約金）等の回収費用を請求することができる旨の規定を管理規約に盛り込むことも検討してみてください。
＜参考資料＞
NPO集住センター「マンション管理組合の理事になったとき最初に読む本」主婦と生活社
■あわせてお読みください。
・マンション修繕費用の積み立て 管理組合の創意工夫とは
・マンション管理組合の役員って何をするの？ マンションの資産価値を維持しよう
・マンションで自治会に入るメリットはあるの？ 管理組合との関係は？
・マンションの長期修繕計画と劣化診断の関係を知っておこう
＜滞納問題の対処手順＞
1）督促から3カ月以降は、マンション管理組合理事会が支払請求を行う。マンション管理組合理事と滞納者で、滞納の理由や支払う意思の有無、支払い方法（例えば、一回での支払いが困難なら分割による支払い計画とするなど）について話し合う。
2）滞納者に支払う意思がない場合、マンション管理組合の名前で支払催告書を内容証明郵便で発送する。文書は管理会社に作成してもらってもよい（切手代が必要）。
3）2）でも支払いに応じなければ、弁護士の名前で支払催告書を内容証明郵便で発送する。この段階で回収できることが多いが、回収できない場合は弁護士による支払い交渉を行うこともある（内容証明の作成、交渉について弁護士費用が発生）。
4）3）で解決しない場合、簡易裁判所に支払督促の申立書を提出する。申立書は弁護士に依頼しなくてもマンション管理組合でも作成でき、簡易裁判所による審査に通れば、裁判所の書記官から滞納者に「支払い督促」が発布されるが、滞納者から異議があれば訴訟に移行しないと進展しない（印紙代が必要）。
5）滞納額が60万円以下なら少額訴訟が有効。訴状は弁護士に依頼しなくても作成でき、1日で結審するが、控訴や不服申し立てはできない（印紙代が必要）。
6）滞納額が60万円以上、支払い督促や少額訴訟で異議が出た場合などは通常訴訟を行う（印紙代と弁護士費用が必要）。
このように滞納問題は、訴訟まで発展する可能性もあります。滞納金の回収にかかる費用は最終的には滞納者に請求することができますが、対応が長引くと滞納額も増えて、回収の難易度が高くなります。管理規約によっては、訴訟をするには、組合員による決議が必要な場合もあるでしょう。滞納問題の手続きを迅速に行うために、理事会による訴訟提起の手続き、管理組合が負担することになる一切の弁護士費用（違約金）等の回収費用を請求することができる旨の規定を管理規約に盛り込むことも検討してみてください。
＜参考資料＞
NPO集住センター「マンション管理組合の理事になったとき最初に読む本」主婦と生活社
■あわせてお読みください。
・マンション修繕費用の積み立て 管理組合の創意工夫とは
・マンション管理組合の役員って何をするの？ マンションの資産価値を維持しよう
・マンションで自治会に入るメリットはあるの？ 管理組合との関係は？
・マンションの長期修繕計画と劣化診断の関係を知っておこう
《この記事のライター》
熊谷 皇
建装工業株式会社 MR業務推進部所属
千葉県出身。鹿児島大学院工学研究科建築学専攻終了。専門は建築環境（温熱環境性能、住宅の省エネ性評価等）。住宅の省エネ基準検討WGの委員、建築環境省エネルギー機構・日本建築センター・職業能力開発総合大学校等の講習会講師の経験を持つ技術者。ライター。
（2021年4月5日記事更新）
